契约精神反映在居民生活中的方方面面，其主要所表现的实质精神是存在合同的约定、主体之间相互的选择以及双方均处于平等与自由的状态，而我国物业管理作为居民经济生活的重要组成部分，用契约精神的标尺对其进行衡量与探求，其应当属于典型的契约行为。但是，从目前的发展状况来看，物业管理中充斥着机会主义的因素与影响。如何在契约与投机的博弈中走出来，破解物业管理的难题，是本文重点阐释的。

       ○对几个概念的厘清

 

　　任何理论研究均离不开核心概念的厘清与界定，讨论物业管理中的契约精神与机会主义，应当对其概念进行深入的剖析与确立。

 

　　所谓契约精神，可以追溯到我国西周时期的“质”、“剂”、“傅”、“别”，宋代的“官颁契纸”以及“签字画押”，元代的“契式”等，古代的契约虽然并没有完全体现或者反映现代契约精神的内涵，但是也对于其部分的概念进行一定程度上的描绘与刻画。有学者总结，我国古代契约的主要原则包括：当事人合意原则、诚实信用原则、符合法律习惯和道德的原则，而从这三项原则出发，也应当能够延伸与推断出现代契约精神的主要内涵，笔者将其界定为：（1）以约定为载体：契约的产生应当是在约定的基础上进行，没有约定便没有契约；（2）以意愿为驱动：契约的实现应当以意愿作为驱动力，没有意愿便没有契约；（3）以自由为保障：契约的签订应当以自由作为保障，没有自由则没有契约。综上所述，契约即主体在平等自愿的前提下，按照其自身意愿，与其他主体达成的具有约束力的共识或者文案，而在这一过程中应当遵循的规则与精神归结为契约精神。

 

　　物业管理其本身的概念较为简单，物业管理有狭义和广义的概念，其狭义上的概念也是我们平时接触的概念，是指业主委托物业管理公司或者企业，对于社区、园区以及其内部的建筑物、共有物、绿化、卫生、交通等进行管理的活动，而广义上的物业管理则还包括业主之间共同的对于社区的管理以及除了物业管理公司之外其他主体所参与的一切管理活动。在本文中，笔者所界定的物业管理则是狭义上的，即针对业主通过委托的方式，实现物业服务公司对其居住区域进行管理的过程。

 

　　机会主义，与我们平时所了解的功利主义类似，其最早产生于西方资本主义国家中，而且在亚当?斯密的著作中被世人广泛接受。简言之机会主义是指当事人为了追逐个体或者小团体利益最大化，通过诸多突破现有制度与体制的行为实现这一目的。机会主义一般是以利益主导，一般是结果导向，在其选择过程中，并不考虑“社会人”或者“公众利益”的存在。

 

　　由上文对于契约精神、物业管理以及机会主义的概念界定，可见物业管理这一经济活动是典型的契约精神与机会主义兼具的经济活动。

 

　　○契约精神原来如此！

 

　　城市中的社区，从本质上而言是私人领域的象征，而在英国的古典宪章中早就有所说明，对于私人空间和财产的保护是接近极致的，公权力无法有效地介入，业主们可以通过自身的选择与评判去确立最为合适的物业服务公司对其社区进行管理。因此首先，其选择的环境是自由而且平等的，每一位业主均有选择这一社区或者选择这一物业服务公司的权利（注意此时虽然存在少数服从多数的原则，但就选择权而言是每位业主均具备的）。

 

　　从目前以及物业管理的发展来看，业主通过物业服务公司对社区进行管理，其形式多为“委托”，而这种委托，因为涉及经济利益，业主与物业公司往往通过书面形式进行确立，而这一“委托”中，一般也会明确双方的权利与义务，并且在进行这一委托之前，业主与物业公司存在双向选择的过程，业主作为群体可以对物业公司进行考核与评判，而物业公司在投标时也可以进行衡量与选择。因此，在物业管理中，具备了契约精神所应有的合同约定以及相互选择的要素。

 

　　最后在物业管理活动中，最容易忽视的便是其规则的反馈与意识，业主在享受物业公司提供的物业管理服务过程中，如果发现一方存在重大违约或者一方严重影响另一方的权利时，一方有权提出抗议并且存在相应的机制，这也是我国物业管理法中所规定的，因此，物业管理中具备了契约精神所要求的退出与诉讼机制，也对应着古代的“惩治”制度。

 

　　因此物业管理活动是典型的契约行为，其整个过程中，应充分体现并展现出契约精神的光芒，业主与物业公司之间，互相信任、通力合作，共同构建美好家园。

 

　　○机会主义因何而生？

 

　　但是事实并非如此，虽然物业管理活动是典型的契约活动，也是契约经济的组成部分，但是由于制度、主体以及各种纷繁复杂的关系，为机会主义的滋生与发展提供了土壤与环境。

 

　　首先是物业管理费的问题，目前的物业管理公司收费均采用政府议定价格，而非由市场规律所确立的价格，而政府的议定价格制定标准则是物业服务公司所承担的成本以及其所认为的“合理利润”。这一规则的制定，就导致几乎全部的物业服务公司在核定本单位的物业成本过程中倾向于机会主义，在为政府提供成本考量即政府议定价格确立过程中，将非必要的管理成本也计算进去，导致政府议定的价格较高。

 

　　其次虽然物业服务公司与业主在入住前存在着双向选择，但是笔者经调研了解，该行为应当属于单次博弈。即业主在与物业服务公司做出双向选择的决定后，几乎全体业主均不愿意再花费成本进行二次选择或者二次博弈，因为目前物业服务公司的退出机制是“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，而这一规定使得业主要想实现物业服务公司退出，必须通过自身的努力去说服其他人，但是其他人因为“搭便车”的原因（因为只要一个人解决这个问题，便会使所有人收益），不想与其一起承担成本。而这样一来，物业服务公司则实际上处于卖方垄断的地位，因此在一次性博弈后，其机会主义的原则和观念会对契约精神产生冲击。

 

　　最后，严重的信息不对称会导致机会主义的产生与泛滥。物业管理活动也是一种典型的事前博弈，即在物业管理活动实际发生以前，业主就必须做出选择与决定，但是这种选择与决定做出的依据则是物业服务公司以往的口碑、表现或者“临时性的表演”，业主无法通过真实的表现与反应进行评定，无法真正地了解物业服务公司内部的机构与运作模式，但是物业服务公司却可以较为全面地把握业主的心理，将其最为突出与优秀的行为展现给业主，取得信任，从而达成契约。这便构成了机会主义产生的动力与源泉。

 

　　○健全契约精神，良币驱逐劣币

 

　　面对物业管理活动中契约精神受到的机会主义的挑战与冲击，如何能够有效地规避机会主义，重塑双方之间的良性契约，塑造健全的契约精神，笔者认为应当从四个方面进行改进。

 

　　首先，将物业服务的选择，从单次博弈变为多次博弈。而需要做到这一点的具体制度便是降低业主迫使物业管理公司退出的成本。将原先苛刻的条件规则改为较为实际可行并且简易的方法，可以通过将物业管理的行业进行统一标准、统一规范，并且业主能够在一定的时间段内对于其聘用的物业服务企业进行评价与打分，按照分值的高低决定其能否继续留在本社区提供物业服务。按照全国的物业服务标准制定“物业红线”，若物业服务公司连续几次或者在连续时间内均无法达到所要求的最低分值，则物业管理公司自行退出，无需人数以及共有面积达到某一标准的业主提出。这一措施会使得物业服务的选择变为多次博弈，也可以进一步提高物业服务的质量与效率。

 

　　其次，规范业主诉求渠道。目前业主对于物业管理的诉讼过于繁琐，而进入我国的司法程序后更不用说。律师、司法、取证等一系列的问题都会对业主产生成本负担与心理压力，而如前文中提到的“搭便车”的观念与想法时有发生，因此应当简化业主诉讼或者抗议的渠道，例如由我国执法人员组建业主投诉处理委员会，在业主进行投诉后，专门针对物业服务公司进行质询与管理，代业主进行相关的诉讼与抗议，并且该机构能够从中协调，消除物业服务公司与业主之间的矛盾与隔阂，提高业主诉求的效率，在一定程度上也能够消除机会主义，能够改变物业管理公司契约达成后的卖方垄断地位，也能够在一定程度上鼓励、引导业主维护自身的合法权益。

 

　　再次，业主委员会的成立与发展业主委员会这一组织在目前的物业管理活动中是名存实亡的，而在今后的发展中，可以发挥其应有的巨大作用，但是要实施这一措施，最主要的是政府能够为业主委员会提供活动经费与资金支持，使得业主委员会能够独立运转，而不是依附于物业服务公司。真正做到独立运作的业主委员会，才能够真正站在广大业主群体的立场上，从整个社区的协调发展角度出发，做出最优选择。

 

　　最后，统一物业管理标准。严格按照我国物业管理法律与条例规定，对物业管理标准进行明确的评判，从而遏制在物业管理行业中“劣币追逐良币”的格雷欣现象，使得物业管理行业以服务的质量的性价比作为业主选择的主要依据，守护契约精神、减少机会主义。