3·15报道：七成业主与小区物业管理公司发生过纠纷

　　每年3·15，物业纠纷总是“重头戏”，业主与物业管理公司之间的“恩怨”常常“剪不断，理还乱”。本周，南方都市报联合网易房产发起一场关于“3·15”物业纠纷的问卷调查，调查结果显示，高达7 4 .3 %的业主都吐槽在生活中曾与自家小区物业管理公司发生过纠纷。在纠纷类型上，2 4 .6 %的业主认为物管公司服务态度恶劣、服务质量较差，19 .6 %的业主曾因小区车辆车位的管理问题与物管公司“打过架”，还有19 %的人指出物管公司的公共收支账目不明。29 .9 %的受访者都表示，如果发生纠纷，首选媒体曝光，26 .8%则是通过业委会来解决。

 

　　物管纠纷支招

 

　　1

 

　　物管费涨价纠纷

 

　　解析：物管企业以管理成本上涨为由欲上调物管费，业主则以物管收支账目不明晰、服务不到位为由反对，双方进入“拉锯战”。

 

　　攻略：物业管理费的上调必须得到业主大会的通过，才可以实施。如果物业管理处未经过业主大会，强行上调物业管理费用，业主可以向相关的行业主管部门进行投诉，比如物业管理协会以及住建局等，以非诉方式解决。此外还可以向法院提起诉讼，要求法院依法进行判决。再者，业主大会对物业管理企业是有罢免权的，可以通过合法程序对其进行罢免。

 

　　2

 

　　停车位归属纠纷

 

　　解析：按照现有规定，小区地面停车位归属于全体业主所有，但小区地下停车位却没有明确，业主、物业管理公司与开发商经常会因停车位的经营权和所有权产生争议。

 

　　攻略：老旧小区，此前购房合同并没有明显约定，它的产权本来就不清晰。如果发生归属权纠纷，可以通过法律诉讼解决。但由于本身相关约定就不明显，法院也没有统一裁决标准，裁决困难，很多都是延续现状。而在合同有涉及停车位归属的小区，按照《物权法》规定，在车位的使用权方面，应当优先满足本小区业主。在发生物业管理将车位让与外来车辆、出租、出售车位等情况时，若在举证车辆是否归属本小区业主时产生困难，按照相关法规，业主在此之上是享有知情权的，可通过业主大会要求物业管理公司公开。

 

　　3

 

　　业委会成立难、运作难、罢免难

 

　　解析：据统计，深圳市全市物业小区中，仅有32.5%能够勉强成立业委会。按照规定，需要一半以上户数的业主和一半以上面积的业主同意才能成立业委会，但业主名单往往掌握在物业管理公司手中，其通常以担心泄露业主隐私为由拒绝提供业主名单，于是只能采取挨家挨户敲门的方式来发起成立业委会的申请，难度非常大。

 

　　攻略：在现实生活中，大部分业主都有自己的事务要忙，不太关心公共的事情，所以业主大会召开、业委会成立都有一定困难。再加上大多数业委会成员都属于兼职，不一定具有专业知识，加上物业管理处的抵触等，使业委会的成立、运作遭遇一定困难。这里面涉及到三方面主体，包括全体业主、物业管理处，以及政府服务部门。在这种情况下，只能寄希望于政府服务部门，譬如街道办多去牵头。

 

　　4

 

　　物管费涨价纠纷

 

　　解析：根据《物权法》及《物业管理办法》，小区公共部位的经营所得归全体业主共有，业主如对公示账目有质疑，经过全体业主的同意，可请相关审计部门审核收支账目。然而，在深圳新闻网近日展开的一项调查中显示，物业费账目不清被业主提及率最高，占73.5%。大部分小区物管采取不公开的方式，容易与业主产生一些纠纷。

 

　　攻略：根据《深圳经济特区物业管理条例》，公共账目每半年要公布一次。如果物业管理公司不公开公共账目，同样有两种途径，第一，非诉途径，向物业管理局以及住建局等行业主管部门进行投诉；第二，发起诉讼。但法律诉讼途径耗时耗力，耗时时间长，且容易遭受打击报复。如果业主坚持要求公开，最终还是能实现的，关键是谁能坚持。

 

　　5

 

　　新旧物管交接难

 

　　解析：实际生活中，当原有物业服务合同到期，业主们对原物业公司的服务不满意，业委会开始选聘新物业公司进驻小区，但交接过程因前期遗留问题，原物业公司不配合，容易出现旧物业不走、新物业进不来的局面，以及公共设施移交难、物业资料移交难和欠费处理难等。

 

　　攻略：无论从哪个法律角度来说，物管公司的权利义务都是很明晰的，新旧物管必须进行交接。如果没有移交的话，最终都可以依法处理。只是法律处理耗时耗力，成本很高，可以当作权利维护的最后一道屏障。相比之下，可以走非诉方式，通过政府部门介入的方式来解决，要求业委会主动寻求途径，政府部门积极介入。

 

　　观点

 

　　“物管纠纷是物业公司管理不透明”

 

　　深圳市之平物业发展有限公司执行董事、万科物业创始人，陈之平：

 

　　当前物业管理纠纷频发，在我看来，这其中最重要的原因是物业管理公司管理不透明，这包括两个方面，第一，账目不透明；第二，管理过程不透明。

 

　　比如因物管费涨价、停车费涨价等因素发生纠纷，关键问题就在于物业管理公司的账目不透明。物业管理领域中一般有三个主体，全体业主、物业管理公司和政府部门。这三者之间，最关键在于业主，因为物业资产属于业主的。物业公司所起的作用是让物业资产保值增值，而街道办、社会机构关注如何维持这个物业能够完整地、完好地在社区当中生存。三者的价值不一样，而物业管理机构和政府部门都属于旁观者。所以，物业管理公司除了尽到自己公开透明的职责之外，业主也应该明确自己应该享受的权利和义务，并关注物业管理公司的职责履行情况。

 

　　物管领域里，业主委员会应该占主要地位。但目前深圳全市小区成立业委会的仅32.5%。我在1993年参与编制《深圳经济特区物业管理条例》的时候，条例设计了业委会拥有法人地位，1997年这个法人地位被废除了，但是近年来又在慢慢恢复，大家应该重视业委会。

 

　　现行《深圳经济特区物业管理条例》有一个很大的、我认为应该改变的问题是，把业主委员会条例和物业管理条例两个内容分开。现行的《深圳经济特区物业管理条例》在编制之初，由于相关知识和理念的缺乏，将业委会，或者说全体业主和物业管理公司糅杂在了一起。但物业管理发展到今天，我认为物业管理条例应该就是针对物管公司。而业主和业主委员会，它必须要有另外的条例来规范或约束，这样才能清晰业主委员会和物业管理公司双方的权利、义务。

 

　　“利益分配不公是主因”

 

　　深圳市透明和谐社区促进中心理事长、深圳业主论坛召集人范国振：

 

　　业主之所以与物管发生矛盾，主要原因之一就是利益之争。物业进驻到小区，除了有物业管理费作为合法程序上的收益外，也有如说停车费、广告费、架空层出租等非正常收入。据我了解，深圳福田某小区物管费每年收入300万，但其非正常收入就达到1000多万。这是一个利用业主资源取得的巨大利益，容易引起业主不满。所以，常有开发商在开发完楼盘后，将楼盘交由“儿子”物业管理公司来管理。

 

　　其次，责任分工问题也是导致矛盾的主要原因之一。比如安保人员是用来维持小区秩序的，但这其实属于公安部管理范畴；消防、电力、煤气、绿化等设施的建设与维护，都应该属于指定的相关政府部门负责。事实上，这些全划给了物业管理公司，因此，物业管理公司增加的成本也被转嫁到业主身上。

 

　　对于解决业主与物业间的纠纷，小区需要一个无私的、有能力、公信力好的业委会。不过如果复制类似“景洲大厦模式”并不可取，每个小区情况都不一样，要因地制宜。目前想要建设和谐小区，需要有健全的物业管理法律法规，业委会成立门槛太高，“成立难”、“换届难”、“运作难”等问题也亟待解决。另外，更换物业管理公司的机制失效了，有关部门需要严管物业公司侵权行为。