物业服务综合管理之消防管理
发布时间：2017-5-24
节选自2005年出版的“物业管理职业经理人素质教育丛书”之《物业公司的组建与运作》。丛书由蓝钻物业董事长王荷先生主编。
物业管理中最常见的意外事故是火灾，给业主的生命财产带来最大危害的也是火灾，因此，消防管理在物业管理中占有头等重要地位。消防管理的内容主要有：消防宣传教育，队伍建设，制度制订，设施、器材配备与管理，紧急情况下的疏散。其核心是三落实，即队伍落实、制度落实、器材落实。
物业管理公司应建立全员参加的义务消防队，定期进行消防知识培训、训练，组织消防演习。在物业管理区域内，要配备必要的灭火器材，经常检查消防栓等消防设施的完好情况，确保其能够随时启用。要建立、健全包括消防岗位责任制度、消防值班制度、消防档案管理制度等在内的消防制度。
一、消防管理措施与安全检查制度
1．消防管理的基本措施
1）公司员工应把预防火灾视作自己的日常职责，人人都是义务消防员。任何单位或个人在物业管理区域内施工动火，均必须事先经物业服务中心批准，在物业服务中心办理动火作业手续。施工动火前必须采取切实有效的防火安全措施，且物业服务中心应派人监督其动火过程，完毕后立刻清查现场。
2）在重点部位、危险地段（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层和各裙楼办公室装饰等处）动火，必须经物业服务中心经理批准。动火必须做到“7不、4要、1清”：
① 动火前“7不”：防火、灭火设施不落实不动火；周围的易燃杂物未清除不动火；附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火；凡盛装过油类等易燃的容器未洗刷干净、排除残有的油质不动火；凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火；在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不动火；未准备相应的灭火器材不动火。
② 动火中“4要”：动火前要指定现场安全负责人；现场安全负责人和动火人员必须密切注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；发生火灾燃炸事故时，要及时扑救；动火人员要严格执行安全操作规程。
③ 动火后的“1清”：动火人员和现场负责人在动火后，要认真检查现场，彻底清理现场火种，然后才能离开现场。
3）配电房及重要机房内不准堆放可燃物品，不准吸烟，消防设备旁边不准堆放任何杂物。
4）走道、楼梯口等部位必须保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完好；禁止住户在走道、楼梯、垃圾桶旁焚香、烧纸。
5）小区所有人员必须遵守《中华人民共和国消防法》和公司有关消防管理的规定。
6）严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检查，保证设备完好。
2．消防安全检查制度
消防安全检查一般分为3级：
（1）一级检查由班组组织实施 每个员工在工作中随时对本岗位、本地段进行火情安全的检查，排除本身能够排除的一般不安全因素，上报本身不能解决的火情隐患及不安全因素。
（2）二级检查由物业服务中心组织实施
1）物业服务中心领导每周组织班组主管对本处管辖地段、设备物资（特别是易燃易爆物品）进行一次检查。
2）检查班组一级对防火安全工作的执行落实情况。
3）组织本辖区内火险隐患的消除及整改，对员工进行教育及表扬或批评。
（3）三级检查由公司组织实施
1）每月月检时，同时对安全工作进行重点检查。
2）检查各物业服务中心贯彻防火安全的执行情况，检查要害部位防火安全管理及制度执行情况，好的表扬或奖励，差的批评或罚款。
（4）检查的基本内容
1）易燃易爆危险物品贮存、管理、使用是否符合安全要求，贮存容器、管道有无定期测试，有无跑、冒、滴、漏现象。
2）使用液化石油气炉灶，是否按照安全要求操作，摆放位置是否符合安全规定。
3）对烟头、遗留火种是否注意和处理好。
4）仓库内货物、物资分类及存放是否符合安全规定，库房内灯泡规定60W以下，灯距、堆距、堆放高度、通风、室温是否符合防火安全要求以及值班情况等。
5）电气设备运行是否正常，有无超负荷运行，电线、电缆的绝缘有无老化、受潮、漏电、短路等，电动机有无空转现象，防雷设备是否完好，有无乱拉乱接电线情况。
6）使用多种可燃、易爆油类是否符合安全操作要求，以及残油、气的处理情况。
7）危险场所动火是否按规定办理手续，焊工操作时是否达到“7不”、“4要”、“1清”要求。
8）使用有毒有害物品的场所是否有防毒的安全措施。
9）消防器材及消防系统的完好情况，各单位对消防器材有无管好、用好和到期换药，保证完整好用。
10）门卫对出入人员是否进行严格检查，是否严格把关等。
二、灭火应急规程
1．报警通报
1）各岗位当值人员发现火情必须立即上报值班班长和值班经理，当火势不能在初期扑救时，应立即报火警“119”。报警时做到镇定拨号，说明单位、地址、电话号码、燃烧部位、燃烧物性能，报警后到路口等候消防队。
2）报警通报程序是：火警→当值人员→消防中心→保安员到场确认→消防中心→通报值班经理、班组长（如能扑灭）→各部门员工到场→（如不能扑灭）向公安消防队报警→值班经理到场指挥住户疏散、组织指挥灭火抢救。
3）向住户发出火灾通报的次序是：着火层，着火层以上各层，有可能蔓延的着火层以下的楼层。通报时，一般先用语言通报（利用广播、可视对讲系统、室内电话等），说明疏散路线，稳定情绪，同时发出警铃。
2．灭火
（1）3查3看8定 查明火情和火势发展蔓延的途径，方法是“3查3看8定”：一查火场是否有人被困，二查什么物质燃烧，三查从哪里到火场最近；一看火烟定方向、定火势、定性质，二看建筑定结构、定通路，三看环境定重点、定战力、定路线。
（2）灭火策略 室内火灾，内攻近战；楼房火灾，分层截击；下层火灾，上层设防。
战力分配上要做到：灭火救人同步进行，灭火部分要把主力用于直接灭火上，同时以小部分力量用在可能蔓延的地方，防止火势乘隙扩大，当火势已经扩大，就应以主力用于控制蔓延火势或可能造成更大灾害的方面。
（3）灭火的基本方法 冷却灭火法、隔离灭火法、窒息灭火法、抑制灭火法。
（4）组织力量扑救火灾
1）组织义务消防队，按消防组织的分工任务，进行灭火活动。
2）起动消防水泵，满足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带做好灭火准备。
3）关闭防火分区的防火门。
4）组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。
① 喷射水流。应把水流喷射到火焰根部，即把水流喷射到燃烧物体上，不要喷射到火焰上，看不见火焰的情况下，不要盲目射水，要根据火场情况，及时变换射流。
② 喷射泡沫。若是罐内液体火灾，扑救时要朝罐内一侧的罐壁上喷射泡沫，使泡沫顺壁内自动流淌到液面上覆盖火焰，不要用泡沫直接冲击燃烧的液面。若是地面流散液体火灾，从近处开始，左右两侧同时喷射，逐步向火场深处推进。
③ 喷射干粉。对准燃烧物体火焰的根部平行喷射，如果燃烧区火焰面积较大，可将干粉喷射在距火源5m距离上风或侧上风的位置，操纵干粉枪向左右两侧稍微平行摆动，使灭火剂完全覆盖燃烧区。向有遮蔽物质的燃烧物体喷射干粉，应居高临下，否则不易扑灭。
5）断电
① 切断电源。当电气设备发生火灾或引燃附近可燃物时，应尽快关闭总开关，切断电源，并及时用灭火器材（干粉、1211）进行扑救。
② 带电灭火。电气发生火灾时，在一般情况下应切断电源后才能进行扑救，但是，有时在危险的情况下，如若等切断电源后才进行扑救就会失去战机，从而使火势蔓延，燃烧面积扩大，这时，为了取得灭火战斗的主动权，争取时间，应迅速有效地控制火灾、扑灭火灾。
3．救人
积极抢救受火灾威胁的住户群众，是灭火工作的首要任务。当有住户受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有的灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署一定力量扑救火灾，在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。
火场寻人的方法和应特别注意的地点如下：
1）在火场寻人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入细致地进行观察判断，做到动作迅速，沉着冷静，注意安全。
2）特别注意如下地点：
① 通向出入口的通道、走廊及门窗附近。
② 晚间寻找的重点是床上、床下和床的附近。
③ 儿童发生惊慌后常常躲在墙角、门旁和柜橱里，以及桌子、床和其他物体的下面，在寻找时，要格外注意室内所有角落。
4．火场疏散抢救住户
（1）明确分工 在物业服务中心灭火总指挥的具体组织下，把责任落实到参加灭火的消防员，负责引、送、查、接。
（2）疏散次序 先从着火间、着火层以上各层开始，着火层以下的住户，要做好安抚工作，青壮年住户通过安全消防楼梯疏散，对行动不便的人员，应护送他们从消防电梯疏散。
（3）方法
1）对神志清醒的人员可指定通道或由战斗员引导，让他们自行离开危险区。
2）对在烟雾中迷失方向的人员要引导他们撤出，必要时派战斗员护送；对处于惊慌失措或固执不走的人员，还要进行安定情绪或说服动员工作。
3）对于被火烧、烟熏而失去知觉的人员或不能行走的老人、儿童以及病残人员，可连人带床一起抬走。
（4）疏散的途径
1）从消防楼梯、消防电梯疏散。
2）采取迂回的疏散方法，从天台、平台、阳台越过邻楼或从这些部位使用器械降到下层。
3）使用救生器材救人。救生器材有救生绳、缓降器、软梯、救生网、救生垫等。
4）指导自救。指导自救分别由义务消防员带领或通过楼内通信指导等方式进行：
① 组织消防队员鼓励或带领住户沿着消防楼梯冲过烟雾下楼。
② 当不能从预定的消防楼梯疏散时，就由消防员带领住户登上天台上风处等待营救；劝导他们不要轻生，组织水流喷射掩护或者引导其通过阳台、天台、天桥等与邻楼相连的部位疏散到安全区。
③ 对于被困在着火层的人员，应通过广播、室内电话、音响等通信工具，鼓励被困人员增强自救信心，引导启发他们就地取材选择如下自救方法脱险：使用床单、窗帘、棉布连接起来做救生绳，把一头紧固在窗框部位，沿布绳降落到下一层；爬出窗台蹲在外墙的突出部位，等待营救；双人互相配合，采用接力方法降落到下一层；密闭门窗、堵塞孔洞防烟窜入房间，用水淋湿门窗降温、清除这些部位的易燃物品，防止火势蔓延过来，留在房间等待营救；利用外墙的墙垛、夹缝、水管、避雷针管攀落下一层；若房内外有救生器材，则指引他们使用这些救生器材，如救生绳、缓降器、救生袋、跳险救生垫进行自救。
（5）要求
1）义务消防员必须具有高度的思想政治觉悟，英勇顽强、不怕牺牲的献身精神和熟练的救人本领。
2）义务消防员行动时，应随身携带必要的器材工具，如安全绳、手电筒等。
3）在危险情况下救人时，对被救人员应加强预防措施，防止由于工作疏忽而造成误伤，必须通过烟火弥漫区域时，要用喷雾水流进行掩护。
4）不准使用载客电梯疏散人员。
5）不能让住户再回着火层。
6）在疏散路线口设立哨位向住户指明方向，保持通道畅通无阻。
7）使用消防电梯疏散人员，要由专人操作，约定好联络信号，以便电梯出现故障时能采取营救措施。
8）疏散抢救出来的人员要清点人数，认真核对，切实搞清被困的人员是否全部救出。
9）对受伤人员，除在现场进行急救外，还应及时送往医院进行抢救治疗。
5．疏散与保护物资
疏散与保护物资，是灭火战斗中的又一项重要任务。对受火势威胁的各种物资，以及住户家中的贵重物品、车辆、设备以及图书档案资料等是进行疏散还是就地保护，要根据火场的具体情况来决定，其目的是尽量避免或减少国家、私人财产的损失。
疏散和保护物资，主要是在下列情况下进行：
1）重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时，要进行疏散，特别是业主的贵重的和不能用水扑救的物资，必须立即抢救和疏散。
2）易燃、易爆和有毒物品以及受较大压力的桶、罐等容器或设备，在火势威胁下有发生燃烧爆炸或放出毒气的危险时，要抓紧疏散或加强保护措施。
3）当物资妨碍战斗员接近火源而影响灭火行动时，要进行搬移或疏散。
4）对于能够助长火势蔓延的物质，要予以疏散和保护。
5）在一般情况下，应当先疏散和保护贵重的、有爆炸和有毒害危险的以及处于下风方向的物资，然后疏散和保护受火势威胁较小的、处于上风方向的物资和其他一般物资。
6）在受到火势威胁的情况下，要用水枪掩护疏散物资的通路和人员。
7）疏散和保护物资的具体方法应根据情况进行。可一人搬走或几个人共同搬走或者列队依次递送；对贵重物品和爆炸物品要轻拿轻放，可以分不同情况用水射流冷却降温或者用浸湿的麻袋、帆布、棉被等覆盖，不能用水冷却的可设法使用石棉板等耐火材料将其与火焰隔开。
8）疏散出的物资不得堵塞通路，应放置在免受烟、火、水等威胁的安全地点，并派人保护。
9）在火场上，疏散与保护物资要分清主次、缓急，行动迅速，方法得当，避免损坏和丢失物资，并注意人员安全。
6．防排烟
在扑救高层建筑初期火灾时，为了增大视距，降低烟气扩散，必须采取防烟排烟的措施，这是保证人员安全、加快灭火进程的必要措施。具体措施有：
1）起动送风排烟设备，对疏散楼梯间、前室保持正压送风排烟措施。
2）开启疏散楼梯的自然通风窗。
3）关闭防火分区的防火门、防烟门。
4）把客用电梯全部降到首层锁好，并禁止使用。
5）使用喷雾水流排烟。
6）使用湿手巾捂住鼻口、匍匐地面防烟；在排烟时，要注意不要过多地打开着火层下部的门窗，以防止中性压力平面的下降。
7．注意防爆
扑救建筑物火灾时的防爆问题有两个：一是防止易燃物体受热而产生的爆炸，二是防止产生轰燃。因此，在扑救火灾时，要注意做到：
1）把处于或可能受火势威胁的易燃易爆物品迅速清理出楼外。
2）对受火势威胁的液化气贮罐、石油产品贮罐加强冷却。
3）打开着火房间的房门，要站在房门打开方向的另一侧，要缓慢地开启房门，同时要使用喷射水流掩护。
4）扑救房间火灾，要坚持正确射流方法，防止轰燃的发生。
8．现场救护
扑救高层建筑火灾，为防止扩大人员伤亡事故，需要组织医务人员及时对伤员进行护理，然后送医院救治。
9．安全警戒
为保证扑救火灾、疏散与抢救人员的工作有秩序地顺利进行，必须在楼内外采取安全警卫措施。在大楼外围、大楼首层出入口、着火层分别设置警戒区，设置警卫人员。其任务是：
1）大楼外围警戒任务是：清除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维持好大楼外围的秩序，迎接消防队，为消防队到场灭火创造有利条件。
2）大楼首层出入口警戒任务是：不准无关人员进入大楼，指导疏散人员离开大楼，看管好从着火层疏散下来的物品，保证消防电梯为消防人员专用，指导消防队员进入着火楼层、消防控制中心，为消防队的灭火战斗行动维持好秩序。
3）着火层下一层的警戒任务是：不准住户进入或再登上着火楼层，防止坏人趁火打劫、混水摸鱼或乘机制造混乱，保护好消防装备器材，指导疏散人流向下一层有秩序地撤离。
10．通信联络
保持大楼内外、着火层与消防控制中心、值班经理与前后方的联络，使值班经理的指挥意图、预定的灭火疏散应急方案顺利实施，关系到扑救初期火灾的成效。
1）楼内的自动电话要保持畅通，各值班室要设专人接电话，及时传话。
2）值班经理与消防中心、着火层以上各层、维修班（供水供电）利用对讲机保持联络。
3）设立通信人员，负责口语通信联络，但必须是熟悉各部门位置、各部门负责人的方可担任。
11．后勤保障
后勤保障的内容有四：一是保证水电供应不间断；二是保证灭火器材和运输车辆；三是与协同作战部门（单位）联系；四是组织提供灭火器材。
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