小区停车位归属 你真的了解吗？

近日，一则《全国首例小区车库之争落槌：归业主》的文章在网上传得沸沸扬扬，一时间激起千层浪。

【事件回顾】

该文中讲的是南京星汉城市花园小区业主委员会与开发商南京星汉置业有限公司的地下车库官司。原来该小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业委会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。接着，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。然后，法院判决结果是“开发商将地下车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车权益”。于是网上热议“在南京买房不用另外买车库啦”，网友纷纷围观。

随后，作出此判决的鼓楼区人民法院便公开发出郑重声明，称此判决发生在2003年且并未生效。实际情况是网上疯传的判决结果为一审判决，后星汉公司不服提起上诉。后经重审，该小区规划核准车库数量为36个，所以超规划建设的23个车库应属业主共有，同时按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，该小区业主实际有权取得的车库为29个。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。由于车库已被出售无法移交，最终法院判令星汉公司给付业主委员会车库出售款50万元。

然而，对于这一判决，法学界、律师界中却又有不同的声音。开发商和业主，到底谁动了谁的车库？这成了最近法学界、律师界第一讨论热点。

【归属争议】

随着事件的不断发酵，车位归属的话题再次被推入风口浪尖。橡树湾一刘姓业主表示，不会买的车位到头来原来就属于自己的吧，更何况车位价格还不便宜。类似刘先生一样有顾虑业主还有很多，在车位供不应求的现状下，车位归属十分敏感。

小区的车位有地上车位，也有地下车位，那么车位归属到底是怎样的呢？为此，记者采访了江苏擎天柱律师事务所的张一军律师。

张律师告诉记者，目前小区车位归属主要有三种，一种是建设区域内，规划用于停车的车位属于开发商所有，无论地上还是地下车位，根据《物权法》规定，开发商有权通过出售、附赠或是出租等方式确定车位的最终归属。

第二种是开发商履行法定义务配套建设的地下人防车位，这类车位为国家所有。这类车位开发商是没有产权，只有使用权的。如果遇到战争或者大型灾难，车位要无偿提供给国家使用。根据《江苏省物业管理条例》，这类车位应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

第三种则是占用业主共用场地用于停放汽车的车位，这类车位则归全体业主所有。根据《江苏省物业管理条例》的规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用并决定交纳汽车停放费，物业服务企业可以根据物业服务合同收取相应的停车费。

对于小区内哪些是规划内的车位，张律师表示业主可以向规划部门了解具体情况。

【收益归谁】

车位归属厘清了，那么另一个问题来了：车位费该由谁收取，由谁管理，由谁获益呢？记者为此咨询了市政协委员、市房地产监察支队副支队长蔡剑。蔡剑介绍，车位收费应当根据“车位属于谁，谁收益”的原则，根据《江苏省物业服务收费管理办法》，汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金则由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。这一规定也解释了物业公司有权向业主收取汽车停放费。

其中，对于业主共有车位的收费，除了物业公司的必要管理支出可以提取，其余收益归小区业主，根据《江苏省物业管理条例》，业主共有车位收费所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。而人防车位收取的汽车停放费、租金，根据《江苏省物业管理条例》，除去用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，剩余收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。