物业风险（保险）管控实操

、风险管理的主要措施

源头控制： 重视合同的签订和履行；重视书面证据的保留；自觉和有技巧的运用法律武器。

风险转移：通过购买公众责任险、财产一切险、机器损坏险来进行风险转移。

雇员风险规避：重视员工合同的签订工作、购买团体意外险、建立社保补贴制度。

二、三大保险转移风险

（一）公众责任险保险责任

 第三条     在保险期间内，被保险人在保险单载明的区域范围内因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡或财产损失，依照中华人民共和国法律（不包括港澳台地区法律）应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。
    第四条    在保险期间内，发生本条款第三条所规定的意外事故造成第三者的人身伤亡，受害人或其近亲属提出精神损害赔偿的，依照中华人民共和国（不包括港澳台地区）法院判决应由被保险人承担的精神损害赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。
    第五条    保险事故发生后，被保险人因保险事故而被提起仲裁或者诉讼的，对应由被保险人支付的仲裁或诉讼费用以及事先经保险人书面同意支付的其他必要的、合理的费用（以下简称“法律费用”），保险人按照本保险合同约定也负责赔偿。 
（二）财产一切险保险责任

第五条  在保险期间内，由于自然灾害或意外事故造成保险标的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险人按照本保险合同的约定负责赔偿。
前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。
  第六条  保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。

（三）机器损坏险保险责任

第五条  在保险期间内，由于人为操作失误或者故障损坏等，造成保险标的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险人按照本保险合同的约定负责赔偿。
    前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。
    第六条  保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。 

三、201X年度物业保险基本情况

201X年度投保险种分为四种，分别为：【公众责任险】、【财产一切险】、【机器损坏险】和【现金险】。保险公司为【中国平安财产保险股份有限公司】，其中公众责任险中的超额保险由【##保险股份有限公司】保险，保险期限为201X年4月1日起至201X年3月31日止。       

201X年度，我司共有###个项目投保了公众责任险，公众责任险保费为每个项目每年2500元（其中500是超额保险），公众责任险保费总计336906元；财产一切险投保金额为814910.73元；机器损坏险保费为431065.27元；现金险保费总计为3000元；共计保费1585882元。        

201X年4月1日至2012年1月20日共发生案件130起，其中财产一切险53起，公众责任险66起，机器损坏险11起。目前，已结案58起，共计赔付额约为75万，尚有约50万未决金额，赔付率约为79%，赔付率相对较高，尤其是公众责任险，赔付金额已超出投保金额，而财产一切险的赔付额度相对都是较大的。详见下列图示： 

从以上数据看来，我司201X年度的投保方向是正确的，在公众责任险和财产一切险上均得到了较好风险保障，机器损坏险方面则相应较少，故本年度的投保方向重点还在于公众责任险和财产一切险方面，机器损坏险则进行选择性投保。

四、201X年度投保险种的相关建议

  公众责任险：

201X度有178个项目投保了公众责任险，保费支出约为33.7万元，而至目前为止，在2011年度发生的130起案件中，公众责任险就占66起，50%的出险率，理赔金额也已超过投保的费用，已到账金额约为18.5万，理赔中金额约27.6万。由此可见，公众责任险的出险概率较大，而损失也是大小不一，范围较广，理赔情况也相对较好，故建议公司所有接管的项目进行参保。

财产一切险：      

财产一切险主要保的是园区的公共设备设施等财产（包括建筑物主体、智能化弱电工程、消防工程等），保费是按照其工程造价进行计算的，虽然费率不算高，但因造价均较高，故保费的支出也较大。201X年度共有98个项目对财产一切险进行了投保，而保费却有81.5万元的支出。出险案件也高达53起，理赔金额约为72.6万。相对公众责任险而言，财产一切险的出险率较高，理赔金额也大。       

虽然对财产一切险的投保有利于规避相应的风险，但园区相关财产的权属属于全体业主所有，目前的财产一切险保费却均由公司支出，随着公司的快速发展，长此下去，保费的支出将成为公司的一项大成本。毕竟，我们只是为全体业主在管理、维护相关的设备设施，业主才是所有财产的真正主人。        

因此，我们应建议业主委员会为全体业主所拥有的财产进行投保才是最合理的保险方式，当然，保险费用也应由其承担，而并非由我们支出。所以，在投保时，我们要向业主委员会提出保险的建议，为其解释投保的初衷是为全体业主提供保障。由于费用可从经营性收益中支出，不需要再额外增加业主负担，相信业主委员会还是比较容易采纳我们的建议的。（目前，XX项目的财产一切保费由业委会承担）       

根据以往案例分析，财产一切险的案件主要发生在雷暴天气较多的夏季，主要是在智能化工程系统方面遭雷击，下暴雨或者水管爆裂使电梯进水造成损坏等方面。特建议在投保时注意选择投保的内容，对容易出险的项目进行重点参保。

机器损坏险：      

机器损坏险主要对设备的安装、操作上出现意外事故的保险。相关的设备在交付使用后均有一定期限的维保期，如是在安装上出现事故可要求生产安装单位进行承担，故尚在维保期内的项目在机器损坏险上可按实际情况暂不进行参保；如相关的设备需要我司专业人员经常性进行操作的，且操作不当将会带来严重后果的，可适当选择项目进行参保，如中央空调、锅炉、水泵等设备。如交付的项目已过维保期的，应及时了解设备的运行状态，对老化的设备及经常性出现故障且出现故障将带来严重后果的应进行参保。

五、关于不同物业类型区别投保的建议

六、（一）别墅类型    

七、因别墅类型的大部分资产属于业主私有，根据以往的案例进行分析，主要是智能化工程遭雷击的事故较多，特建议重点参保财产一切险的智能化工程等方面的设备。

八、（二）高层建筑      

九、考虑到高层建筑遭受暴雨、台风、地震以及火灾风险后可能造成巨大损失，因此需要重点参保：消防工程、给排水系统、智能化工程、空调系统、电梯工程等的在财产险和机损险的投保，如是玻璃幕墙的工程应进行外立面工程的投保。

十、（三）普通小区      

十一、普通小区的公共区域财产以设备设施为主。建议对智能化工程和消防工程等方面在财产险上的投保。

十二、（四）写字楼、商场等商用物业      

十三、针对写字楼、商场等商用物业，由其产权关系决定了相关各方的投保义务，如是属单一业主的，我们尽量与业主方进行沟通，建议其在电梯工程、消防工程、中央空调、等方面进行投保，如属多产权的可与相关业主进行协商参保以上内容。       

十四、以上建议，仅供参考。请各单位在投保时充分考虑到自身楼盘的特性，进行选择性的投保，有效地进行成本核算，切忌为了一时的省时省事，而盲目投保，造成保费浪费或者遗漏投保项目。

十五、六、案例分析

十六、（一）公众责任险案例分析

十七、案例1-小区内车损（此类案件已有23起）

十八、201X年4月13日，被保险人业主余女士驾车通过小区道路时车辆因道路下水管道口井盖固定不严弹起，造成车辆底盘受损。

十九、索赔情况：车辆维修费、送修拖车费及交通费

二十、责任认定：本次事故被保险人未尽到足够的安全保障义务，属于保险责任。赔付情况：经车险理赔人定损及后续核价，最终赔付4142元 。

二十一、类似案例：道闸砸到业主宝马车；

二十二、车库的卷帘门砸伤业主的一辆车；

二十三、住户车辆被高空坠物砸到后挡玻璃…… 

案例2-人伤（此类案件已有9起）
201X年8月30日，某业主骑自行车出园区时，在北侧道路上，被物业绿化员浇水管绊倒摔伤，造成人身伤害，后送医治疗。 

索赔情况：医药费、误工费

责任认定：本次事故为物业的经营业务过程中发生意外事故，属于保险责任，我司予以赔付。

赔付情况：经核算医药费和误工费，最终赔付16674元。

类似案例：业主小孩在游乐场玩耍时摔倒；

楼道玻璃碎裂，

砸伤业主；业主走路滑到花坛…… 

（二）财产一切险案例分析案例3-漏水渗进电梯导致电梯受损  （此类案件已有12起）

（三）201X年4月21日晚，受暴雨天气影响，某小区7幢三单元楼道进水，积水导致电梯受损。 

（四）索赔情况：电梯维修费用 。

（五）责任认定：本次事故为暴雨，属于保险责任。

（六）赔付情况：经厂家维修，最终赔付4758元。

（七）类似案例：楼顶天窗漏水，导致电梯板受损； 

（八）喷淋坏掉漏水导致电梯进水；

（九）房屋水管爆裂漏水造成电梯被泡。