中小型物业服务企业转型升级的研究

彼得·德鲁克曾经说过决定经济向前发展的并不是财富500强，它们只决定媒体、报纸、电视的头条，真正在GDP中占百分比最大的还是那些名不见经传的创新中小企业。在增加就业、创造财富、缓冲社会基层矛盾、参与城市社会治理、促进社会和谐稳定等方面，中小型物业服务企业功不可没。在未来物业管理行业的转型升级和创新发展中，量多面广的中小企业更是事关行业的整体发展水平。

 

　　2013年末，全国物业管理小微企业数量为10.2万个，从业人员277.9万人，资产总计1.2万亿元。中小企业的发展影响着行业的发展，也牵动了行业领导的心，《中小型物业服务企业转型升级的研究》作为2016年中国物协的6个重点课题之一，由沈建忠会长任课题负责人，课题组成员分别来自北京、上海、广东、湖北、陕西、广西、四川、辽宁、内蒙古、黑龙江等地的物业协会、物业服务企业、高校和杂志社等。

 

　　中小型物业服务企业发展现状

　　先来看一组数字：目前行业中小型物业服务企业具有三级资质的企业超过半数，具有二级资质的企业接近四分之一，二、三级企业总数占比超过80%;从业人员总数均值为142人;平均管理项目数量为5.2个;平均管理面积为67.85万平方米;平均年营业收入1046.94万元;平均年纳税额50.4万元;一半企业盈利，平均年盈利113.47万元;一半企业亏损，平均年亏损42.81万元;52.6%的企业协助处理过治安事件或突发事件，平均每家企业为13件。通过以上数据可以发现目前中小企业发展中存在以下几个问题：

 

　　一是经营方面。物业服务费标准长年不变，人员最低工资刚性增长，物业费收缴率较低。

 

　　二是管理方面。管理理念和管理水平有待提高，企业战略发展方向不明确，缺乏良好的企业文化，缺乏规范、系统化的规章制度。

 

　　三是人力资源方面。优秀管理、技术人才匮乏且流动性大，缺乏合理的薪酬体系，从业人员待遇低。

 

　　四是信息化建设方面。无资金投入软件开发建设，现有规模不需要信息化建设，一线人员抵制。

 

　　中小型物业服务企业发展，可总结出以下瓶颈问题：管理水平、效率偏低，人员知识水平偏低，经营管理理念守旧;经营方面，面临较大困境，传统盈利空间被压缩，综合创收能力不足，不合理负担较重。

 

　　中小型物业服务企业转型升级创新案例分析

 

　　尽管当前中小企业发展面临着这样或那样的发展难题，但是仍然有一批中小型物业服务企业抓住当前转型升级的契机，走出了一条适合本企业的发展之路，以下案例希望能给处在转型困惑中的广大中小型物业服务企业一些启示。

 

　　深圳公元物业：实施双聚焦战略，深耕重点区域细分市场

 

　　亮点：集中力量在住宅市场，在重点区域(广东清远市)实现突破。通过一系列的智能化管控系统，如设备智能测控系统、能耗自动分析报警系统、化粪池沼气浓度监测报警装置、(首创)电梯进水自动报警与自动控制装置、(首创)绿化智能喷洒系统等，降低成本的同时提高管理可靠性。通过参与行业标准化的活动，带动管理和服务规范化水平的提高。

 

　　成果：自2014年以来，管理面积和营业收入的增长率均超30%。有4个在管项目分别获得省、市物业管理示范项目称号，在区域市场建立起知名度。2016年，成为广东省现代服务业先进标准体系试点单位。

 

　　启示：作为中小型物业服务企业，在资源有限的情况下，集中于重点区域、重点细分市场，是恰当的立足之策;以智能科技提高管理效率、提升服务品质，是当下企业转型升级的应有之意;抓住当前行业标准化的机遇，积极参与，取长补短，有助于中小物业服务企业迅速提高管理水平。

 

　　北京英蓝和达：聚焦金融业高端写字楼业态，以国际水准服务高端国际金融客户

 

　　亮点：所管理的北京英蓝国际金融中心，聚集高盛、摩根大通、瑞士银行等四十多家顶级国际金融机构。基于客户对服务响应、办公环境、人身信息消防安全、低碳环保等近乎苛刻的要求，完全定制管理服务。物业总经理与客户高层定期举行国际性沟通会议并要求中英文双语交流。2005年聘请香港仲量联行全委管理，2012年成立自己的管理团队。持续投入升级改造，确保硬件设施保持一流水准。

 

　　成果：国际市场公认的北京最具代表性的写字楼之一，党和国家领导人多次到大厦视察调研。员工160人，年营业收入4283.6万元，人均27万元。出租率稳定在100%。

 

　　启示：贴近顾客，要体现在细节管理中。专业度能够带来名利双收，但需要以聚焦为基础。借助国际顶尖企业的经验来培养团队，事半功倍。项目品牌是企业品牌的很好载体，这是中小企业可以选择的品牌化路径之一。

 

　　扶持中小型物业服务企业发展的对策和建议

 

　　支持和推动中小企业健康发展是一项巨大的综合工程,需要政府、市场以及行业协会的多方支持，全面提升中小企业的社会地位。

 

　　首先是政府层面，要推动落实政府购买社会服务机制;加强对物业管理市场买方主体的规范和引导;完善企业淘汰与退出机制;建立针对中小型物业服务企业的扶持政策;建立行业信用体系，建立良好的企业发展环境与竞争环境。

 

　　其次是市场层面，要减少区域壁垒和不合理限制条件，进一步激发市场活力，拓展中小企业发展空间;引导中小型企业主攻专业细分市场;鼓励企业打造综合竞争优势;促进中小企业的横向联盟联合。

 

　　最后是行业协会层面，要整合行业资源，加强舆论宣传，为企业提供方向引领;拓宽行业信息交流共享平台;加强对中小企业转型升级的专题研究;开展管理、经营和专业技术方面的行业培训，做好中小企业创新发展经验的总结与传播。