物业管理的这些知识，你知道么？

物业管理的起源与发展：传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国；20世纪初现代的物业管理在美国得到发展；香港是在20世纪50年代开始；中国大陆对物业管理的探索和尝试是从20世纪80年代初开始的，首先在经济特区深圳和沿海发达地区的广州推出了物业管理的方式。

一、物业服务企业资质等级标准

分为一级资质、二级资质、三级资质和暂定三级

　　等级管理的分级审批（了解哪个部门批）：国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理；设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业

二、资质等级管理的年检

物业资质等级管理每年都要年检

　　物业管理企业资质等级管理的意义：（1）有利于提高物业管理水平（2）有利于规范我国的物业管理市场秩序（3）能够更好地保护业主和住户的合法权益（4）有利于开拓国内外市场

三、提前介入及招投标

       提前介入：是指物业管理企业在接管物业之前，受房地产开发商的邀请或委托，在规划、设计、施工阶段就参与物业的建设工作，从物业管理服务的角度，对物业的规划、设计和施工建设等阶段的物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见。

　　提前介入在不同阶段的工作重点：立项决策、规划设计（前两个作用是做好参谋，完善细节）、施工建设、设备安装、竣工验收、预销售

　　前期物业管理：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　提前介入与前期物业管理的区别：1.参与管理的身份：前期物业管理，与开发商确立正式的委托合同关系，是以“大管家”身份管理物业。早期介入，受开发商委托，以“咨询、顾问”身份参与，未建立真正的合同关系。2.发挥作用：前期物业管理，按合同实施管理，主导作用。早期介入，决定权在开发商，仅辅助功能。3.参与人员：前期物业管理，全体人员。早期介入，部分技术人员或负责人。4.业主关系：前期物业管理，已有明确的管理对象。早期介入，未确定具体的管理对象。

　　物业管理招投标的意义：物业管理招投标是市场经济发展的需要；物业管理招投标是房地产管理体制改革的需要；物业管理招投标是促进物业管理行业发展的需要

　　物业管理招投标的特点：物业管理招投标具有超前性；具有长期性和阶段性；具有严肃性；具有约束性

　　物业管理招投标的原则：公开、公平、公正、合理

　　物业管理招投标的方式（记名字）：公开招标（竞争性最大的方式）、邀请招标和协议招标。我国只采用公开招标和协议招标。

四、保洁、绿化、保安、停车、档案管理

保洁管理的工作重心：防治“脏乱差”。
　　
　　保洁管理原则：（1）专业化服务与预防相结合（2）照章办事，严格管理（3）责任明确，分工具体
　　保洁管理的范围：（1）公共区域的保洁（横向）（2）共用部位的保洁（纵向）（3）生活垃圾的处理
　　保洁管理的服务措施：（1）实行生活垃圾分类袋装化（2）进行超前宣传教育（3）配备必要的硬件设施（4）批评教育
　　绿化的作用：（1）绿化具有保护和改善生态环境的作用。防风、防尘，保护生态环境；净化空气，降低噪声，改善环境，净化空气的作用；改善小气候，调节温度，制止城市热岛效应（2）绿化具有美化环境的作用（3）绿地、花卉能陶冶人的情操，起到修身养性的作用
　　
　　绿化管理的内容和特点：

（一）特点：经常性、针对性、动态性

（二）内容：绿化营造：物业服务企业在于早期介入；绿化养护：浇水、整形、除草、修剪、防治病虫害等技术管理。

　   公共区域秩序维护的基本内容（案例分析）：

（1）执行国家有关管理规定，协助公安机关维护物业管理区域内业主和使用人的生命、财产安全。

（2）实行值班和巡逻制度，发现治安隐患，及时排除。

（3）制止诸如推销、叫卖、乞讨、拾破烂以及流动商贩进入物业管理区域。

（4）在辖区内发生治安、交通等方面的突发事件时，安保人员要挺身而出，制止事态进一步恶化；维护现场秩序，迅速查明原因，通知有关部门，并协助查处。

（5）维护物业管理区域内各项公众制度的严肃性；对于不遵守各项规章制度的业主和使用人，安保人员应劝阻、制止，直接移交有关部门处理。

（6）物业管理区域内的安保人员应当协助做好安全防范工作，当受公安机关委托时，可以核查有关车辆、人员的证件及其他情况；对破坏区域内秩序的人和事，有权劝阻、制止，直接移交公安机关。

　公共区域秩序维护的基本要求（案例分析）：

（1）加强安保人员职业道德教育。安保人员最起码的资质要求必须做到：忠于职守，竭诚服务、遵纪守法，廉洁公道、不畏艰险，勇于奉献、仪表端庄，文明礼貌

（2）建立有效的安保制度：1.根据物业布局和总面积、幢数、出入人口数、公共设施数、住户人数，配齐安保固定岗和巡逻岗的实际人数   2.确定安保巡逻岗位和线路，尤其注意出入口、隐蔽处、设备机房、车库、车棚等处   3.建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作

（3）日常工作要求：1.与派出所、街道建立密切联系，随时了解社会治安动态2.采取发放通行证、出入证、来访登记措施，控制人流、物流、车流    3.熟悉业主和使用人基本情况，掌握物业管理区域内的结构布局、设备性能等情况   4.及时、正确处理各种突发事件   5.填写每日工作报告和特别工作报告f严禁安保人员滥用权力，如使用武力、武器，随意搜身、抄身等。

五、　机动车停车位与行使管理

（1）机动车停车位的管理。

（2）机动车辆行驶管理。

限制外来车辆进入辖区

进入辖区的车辆，行驶停放应服从管理人员的指挥，注意前后左右车辆安全，在规定的车位停车

长期停放的车辆，应向管理部门申请，交纳停车费，领取停车证

进入辖区的车辆，应减速行驶，禁止鸣号

装有易燃、易爆、剧毒或污染品的车辆，严禁进入辖区

管理人员发现可疑情况，应及时报告，并认真做好交接班工作

（3）摩托车、自行车和助动车管理

六、物业档案资料的构成

　    物业档案资料的构成：一部分是物业本身的资料；另一部分是物业业主和使用人的资料

　　物业档案资料管理的基本环节：对物业的原始记录进行收集、整理、归档（鉴定、保管、统计）、利用

　　物业档案资料管理的特点：1.动态性：在自然的、社会的、人为地因素的作用下，物业的实物形态和使用状况经常处于变化发展之中。2.基础性：现代管理的基础和物业管理水平的标志。

　　物业档案资料管理的工作内容：（1）严格档案管理制度：档案的归档、借阅、鉴定、销毁制度（2）明确档案保管要求：档案的妥善保管，档案流动中的保护，档案保护中的专门措施（3）档案信息安全，控制电子档案的使用。

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