住宅物业的非机动车管理思考

据2017年3月15日发布的《中国电动自行车质量安全白皮书》显示，目前中国电动车社会保有量为2.5亿辆，电动三轮车社会保有量为5000万辆，合计约3亿辆，其他非机动车数量保有量更是难以预计。这对于城市管理、物业管理来说都是非常棘手的问题。

尤其是由于电动自行车引发的火灾事故更是数不胜数，这其中80%的火灾都是电动自行车充电时引发的事故。其中电池过载充电、线路老化、私接电线、充电器过载等都是引起火灾的常见原因，是导致人员生命和财产损失的重要因素。

对此公安部、各级地方政府纷纷出台电动车火灾防范工作通知强调非机动车的管控要加强电动车消防安全源头管理，落实管理责任，推进电动车集中停放和充电设施建设，切实减少电动车火灾事故的发生。

管理现状

1、政府、物业目前缺少社区非机动车停放管理的统一规范制度；

2、大部分小区非机动车位配套不足；

3、部分小区非机动车车库规划设计和施工中存在不规范、不合理，业主停车不便，使用率不高，非机动车 停车矛盾、问题没有得到有效解决。

4、地上非机动车位规划设计无相应明确技术标准。

5、部分项目配套条件不足，非机动车位设置或改、增建场地条件受限。

6、项目充电桩等配套设施需求较大但配备不足，且现有设施配套和运营等不统一、不规范。

法律法规

1、中华人民共和国公安部《关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》

其中，对于有物业服务企业或者主管单位的住宅小区、楼院，物业服务企业、主管单位应当依据《物业管理条例》等有关规定，对管理区域内电动车停放、充电实施消防安全管理;对于没有物业服务企业或者主管单位的，辖区乡镇人民政府、街道办事处应当指导帮助村民委员会、居民委员会确定电动车停放、充电消防安全管理人员。有条件的住宅小区、楼院，应当结合实际设置电动车集中停放及充电场所。

另外，严禁在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或为电动车充电。车主应尽量不在个人住房内停放电动车或为电动车充电;确需停放和充电的，应当落实隔离、监护等防范措施。

2、《中华人民共和国消防法》

3、国务院办公厅印发的《消防安全责任制实施办法》

4、《物业管理条例》

5、地方性法规《北京市防火安全委员会办公室关于进一步加强电动车火灾防范工作的通知》

6、各地政府下发《关于加强电动车火灾防范工作的通知》

具体措施

1、对于在开发项目，物业服务企业应从规划设计时推动建立非机动车停放及充电规范标准、设施设备安装过程把关标准规范、交付前承接查验及验收标准，并在具体设计实施中充分考虑是否符合业主使用习惯和停放需求；

2、在成熟社区建立完善管控制度，加强物业服务企业的管控力度，联合政府相关部门集中整治园区停放、充电乱象，做好与业主的沟通疏导，共同改善社区环境；

3、物业服务企业应寻求多方资源，力求解决社区非机动车停放难、充电难的问题；

4、调研引进（合作、采购等方式）非机动车充电设施运营企业，争取建立企业、社区、物业的三方共赢平台，采取适合实际的运营方式，做到公益营运，方便共享；

5、相关改造工作需充分征询业主意见、考虑项目实际情况，对于项目电容不具备的情况要联系电力公司进行改造；

6、建立多方面宣传教育平台，借助政府社区资源和优势，推进业主的文明使用规范；

7、建立完善的设备保养机制，保障充电设施安全完好运行；

8、对于现有物业管理区域内存放的僵尸车长期停放占用公区的现象，要通过公开透明的方式进行定期清理；

9、项目可联合相关单位定期举办“非机动车停放文明月”的普法活动，引导社区风气和潮流。

管理痛点

一些项目非机动车保有量大，现有非机动车位不能满足目前物业管理需求，但在项目具体工作进展存在业主意见征询工作难的问题，很多项目的物业服务工作就此停滞，导致想办事但办不了事的物业管理困境。以下我们就从业主的角度深入剖析相关原因，寻求问题解决之道：

1、业主担心增添非机动车位配套设施有损项目整体品质；

2、业主担心非机动车位配套工作会侵占绿化；

3、业主觉得自己非机动车停放无相关需求；

4、业主对于物业对于项目僵尸车的现象整改力度有疑虑，担心新增车棚等又会是僵尸车的聚集地，影响形象；

5、业主需求各异，需要综合意见制定需求。

因此物业首先要公布具体设施设备的外观示意图和具体的施工方案，以及公示施工可能会产生的不良影响进行公示，做到公正公开透明，在前期准备的提前量上下足功夫，充分考虑到业主的不同需求，应制定统一的电话和问题的回访话术，以及制定Q&A来帮助物业工作人员规范化的回访业主，全面解答业主疑问，不要存在“不知道、我们就是问问、具体的话我也不清楚”等字眼，凸显工作的专业性。同时项目物业应制定和实施行之有效的僵尸车的管理措施，加强非机动车僵尸车的管控，让业主看到非机动车位配套设施的美观性、便利性，而不是看到其沦为僵尸车的停尸场。通过多方正面宣传，培养业主在物业管理工作中提出需求、参与改造、帮助宣传的主导作用，充分凸显业主的主人翁地位。

这些管理痛点也充分说明了项目物业的实际管理水平仍存在等、靠、要的现象，把管理水平的缺失归之于设施设备的缺乏，而不是想如何通过提高管理水平提升项目物业管理现状，应在破解项目积弊已久的物业管理难题上下足功夫赢得业主理解和配合。

综上所述，就是我对于项目进行非机动车位配套设施改造的工作思路和基本逻辑，希望能对大家的工作有所帮助。

来源：物业管理资讯