物业公司催交、业委会督促是物业公司起诉追讨物业费的前置程序吗？

近年来，小区业主和物业公司的矛盾冲突不断，或认为物业公司服务不到位，或是单纯为逃避付费，业主拖欠物业费的情况十分普遍，因涉及民生问题且容易演变为群体性事件，已成为各类新闻媒体的报道热点。

对于恶意拖欠物业费或者拒交物业费的业主，物业公司通过诉讼方式追讨是一种有效的途径，那么在实务中，物业公司在起诉前是否需要履行某些程序？法律规定的物业公司催交、业委会督促是物业公司起诉业主追讨物业费的前置程序吗？

 一、书面催交是物业公司起诉的前置程序？

答案是：有争议！

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号，以下称“司法解释”）第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”对于该司法解释中“书面催交”是否为物业公司起诉业主的前置程序，这个问题一直存在着不同理解：

（一）多数法院认为“书面催交”不是前置程序

实务中多数法院认为“书面催交”不是物业公司起诉业主欠费的前置程序，理由主要是物业公司基于合同请求权要求业主支付物业费，物业公司为业主提供服务，业主就应当支付费用，当业主违反合同约定的付款义务时，物业公司有权依照合同起诉业主要求其交纳物业费。

例如，在（2014）三中民终字第13425号张贯华与北京居安家园物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书中，北京三中院认定：“司法解释第6条的规定，其中关于‘经书面催交’的规定，属于倡导性规范。其立法目的在于督促物业公司积极行使权利。”

又如（2017）苏06民终1994号广东碧桂园物业服务股份有限公司南通分公司与刘人瑞物业服务合同纠纷二审民事判决书中，南通中院认为：“司法解释第6条并非将书面催缴（应该用“交”比较好，“缴”有强制性的意义，用于上下级、管理者与被管理者之间，这里只是引用判决书原文，未做修改，下同）作为提起诉讼的前置程序，碧桂园物业南通公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件。”

法律规定的“书面催交”程序仅是倡导性规范，如果理解为强制前置程序，这就限制了物业公司的诉讼权利，若物业公司未进行书面催交，就予以驳回，只有重新书面催交，限期交纳后业主仍不交纳的，物业公司才能通过诉讼途径维护自己的合法权益，这不仅浪费司法资源、降低司法效率，也违法了立法的目的，将“书面催交”作为前置程序有牺牲物业公司权益之嫌。

（二）也有部分法院认为“书面催交”是前置程序

当然，实务中也有法院主张，“书面催交”是物业公司向法院提起诉讼的前置程序，如果物业公司未按照司法解释第6条的规定向欠费业主书面催交物业费而直接向法院提起诉讼的，人民法院应当告知其先依照该条的规定向欠费业主书面催交，如果其坚持起诉，人民法院应当驳回起诉。

如（2014）甘民二终字第153号上诉人潘海亮与被上诉人甘肃矿区和诚实业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书，甘肃高院从书面催交的程序有利于为当事人提供沟通的机会，利于息讼的角度出发，认为物业公司书面催交为主张物业费的前提条件，“关于和诚公司是否向潘海亮书面催交物业服务费的问题，根据司法解释第6条的规定，物业公司主张物业费需书面催交。该解释将书面催交作为物业公司主张物业费的前提条件，意在提醒确因合理原因未能缴费的业主及时、自觉补缴物业费用，亦可为业主提供与物业公司沟通的机会，以减少诉讼。”

此外，我们还注意到，有些法院比较鸡贼，回避对书面催交程序效力的正面判断，而是认为起诉即可作为书面催交的一种方式。在（2016）闽民申1943号翁宜平、福州海晟物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书中，业主以书面催交是物业公司主张物业费的前置条件为由申请再审，福建高院审查后认为物业公司“通过起诉来主张权利属‘书面催交’的一种方式，司法解释中的书面催交程序是否属于管理性规范，与海晟公司是否有权起诉问题无关。”这反而引出一个新问题，起诉是否可以解释为催告的一种方式？我们下次再讨论，本文就不作展开了。

（三）建议

我们认为，物业公司在起诉前，向业主“书面催交”十分必要，建议物业公司在向拖欠的业主主张权利时都完成书面催交的步骤，并保留相关证据。

1．提供沟通和解的机会，避免直接的诉讼冲突

业主欠费不交纳是有多种原因，一方面因对物业服务不满、也有可能是物业费太高或者存在重复收费等原因故意欠交，另一方面有可能是因为工作繁忙及长时间出差外地而忘记去交纳物业费，并非恶意不交。

通过书面催交，可以提醒忘记交纳物业费的业主主动去交纳，也可以提供物业公司与不交纳物业费的业主进行沟通的机会，了解业主的请求，从而更好地缓解物业公司与业主的关系，促进小区的和谐，还可以为业主交纳物业费提供一定的宽限期和准备时间。这样既可以减少物业公司诉讼成本，还可以缓和、修复业主与物业公司的服务关系。

2．避免法院认定程序不合法而驳回起诉

如上文所述，实务中仍然有一些法院坚持物业公司起诉应当先完成书面催交的程序，即使矛盾不可调和，走到诉讼阶段，物业公司也应尽量避免司法实践的不确定性，完善物业公司主张权利程序的正当规范。

二、业委会督促不是前置程序

业委会对拖欠物业费的业主进行督促的权利规定在《物业管理条例》第67条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”

此外，在一些地方性法规中也多有涉及，如2019年3月1日实施的新《上海市住宅物业管理规定》第49条第3款：“业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳；物业服务企业可以依法向人民法院起诉。”

相比物业公司是否应先行书面催交存在的争议来说，对业委会的督促程序不是物业公司起诉前置程序这一理解，在实务中已达成统一的共识，理由主要有：

（一）督促是业委会的法定职权，但不限制物业公司主张权利

《物业管理条例》第67条规定系赋予业主委员会的权利与职责，并非设定物业公司主张权利的前置条件。立法本意是希望业主委员会能在协调业主和物业公司之间的纠纷中发挥积极作用，并非设定物业公司主张权利的前置条件，从逻辑原理上也不能得出没有经过业主委员会的督促交费程序，物业公司就没有起诉的权利。

在（2018）京01民终1596号祖代强等与北京大华邦物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案二审民事判决书中，北京一中院审理认为：“《物业管理条例》第67条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可以向人民法院起诉。朱明东、祖代强主张，依据该规定，大华邦物业公司应先通过业主委员会督促催告，业主仍不交纳物业费，大华邦物业公司才能起诉。但该规定是法律赋予业主委员会的权利，即业主委员会在履职过程中，遇有业主不交纳物业费的情形，应当向业主进行督促，该督促是《物业管理条例》赋予业主委员会的法定职权，他人不得干预，业主委员会未对业主进行督促催告，并不影响物业公司的诉讼权利。故该程序并非物业服务民事合同诉讼的前置程序。”

（二）合同的相对性

业主享受了服务而不交纳物业服务费是一种违约行为，按照我国民事诉讼法的规定，物业公司可以向法院提起诉讼。既然业主负有依照物业合同交纳物业费的义务，当业主违反该义务时，物业公司自应有权按照合同法和物业服务合同对欠费的业主主张权利。物业公司起诉业主欠费纠纷，人民法院即应受理，而不应以业主委员会督促行为作为前置程序。

在（2014）沪一中民二（民）终字第3194号刘利娜诉上海康邸物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书中，上海一中院审理认为：“关于被上诉人在业主委员会就上诉人拖欠物业服务费未进行催收的情况下，先行提起本案诉讼，是否违反了法定的前置程序的问题。由于业主委员会的督促仅体现了业主的自我管理和自我监督，而业主享受了服务而不交纳物业服务费是一种违约行为，按照我国民事诉讼法的规定，物业公司可以向法院提起诉讼。”