业主能否当家做主 掌握“钱袋子”是关键

业主能否当家做主 掌握“钱袋子”是关键

不少业主对小区“资金共管”的概念还很陌生。“听起来很美，但小区钱袋子一直不都是由物业公司一方掌握的吗？共管是要怎么管？”罗湖泰宁花园业主代表易先生的疑惑，代表了不少业主的心声。

　　回答这个问题之前，吴祥志给记者卖了一个关子。“很多物业公司喊亏，希望上调物管费，他们真的亏了吗？一查账就会发现很多问题。”吴祥志说，他所住的小区就是一个活生生的例子。雍翠豪园位于莲塘梧桐山边，2000年入伙，共有420户，首任“管家”是开发商下属的物业公司。2008年以前，雍翠豪园是罗湖出了名的“问题小区”，管理混乱、本体维修基金账面为零不说，物业公司经常向业主喊亏叫苦，双方关系紧张，政府相关部门调解不休。

　　
　　小区收支将网上公布

　　翻开雍翠豪园小区物业服务合同，记者注意到，该小区的物业费、停车费、广告费、场地租金等小区所有收入，都必须首先进入业委会和物业公司的共管账户，所有支出都必须经过双方盖章，在银行输入双密钥才能支付。双方每月从共管账户里做资金分割：日常管理费用划拨给管理处账号；业委会经费划拨给业委会账号；维修基金划拨给本体金专户；停车位、广告费收入，增补划入本体维修基金。

　　在小区财务账目方面，雍翠豪园业委会和物业公司之间不存在任何秘密，一切都公开、公正、透明，这也是小区“资金共管”阳光模式的核心所在。

　　自2009年以来，雍翠豪园小区本体维修金账户从零积累至60余万元；小区物业管理费交纳率高达99%；小区召开业主大会，3天内有超过75%的业主参与，最终投票支持率达到98%以上……“资金共管”阳光模式下，雍翠豪园小区业主和物业公司形成双赢局面。

　　“谁掌握着钱袋子谁就有话语权，过去，小区钱袋子由物业公司独掌，这对业主是不公平的。当然，由业委会独掌钱袋子也不行，一旦业委会成员有私心，就会出大问题。所以，只有实行双方共管资金，才能真正实现业主和物业公司真正的公平。”吴祥志说，为了让全体业主都能成为小区钱袋子的监督者，接下来，该小区所有收入、开支、工程招标等信息都将在网上公布，业主可随时上网查看。

　　物业公司也沾了光

　　即便是夫妻，也需要磨合，更何况业主与“管家”。雍翠豪园小区业委会和现任“管家”深圳市北方物业管理有限公司的牵手，并非一开始就很甜蜜，双方也经历了很长一段时间的磨合。

　　为了摘掉“问题小区”的帽子，2008年，雍翠豪园第二届业委会与业主决定采取酬金制公开招标的方式选择适合小区的物业公司，前提是，物业公司必须接受“资金共管”阳光模式，否则免谈。当时，深圳市北方物业管理有限公司虽然也想在物业服务上创出一条管理新路，但是对于小区“资金共管”，北方物业起初是有点情绪的。

　　“最初，我们觉得共管账户不是特别规范，也存在一定风险。经过几轮争议，最后我们还是接受这种模式。”李西平说，“阳光”就是公开透明运营，收入、外包合同、协议、工程招投标、人员定编定岗定酬，甚至包括企业的利润，都是“阳光的”。

　　实践证明，物业公司也沾了“资金共管”阳光模式的光。李西平介绍，在雍翠豪园的“资金共管”模式运转几年逐渐成熟和规范以来，去年6月份开始，他们公司以这种模式为“拳头产品”参与多个小区的招投标，中标了龙岗天健花园、布吉康桥花园、翠枫豪园等多个小区，这些以账户共管模式运作的小区，每年将给企业带来总计200万的利润。

　　不久前，罗湖区委书记倪泽望带队，专程到雍翠豪园调研。对于“资金共管”阳光模式，倪泽望给予充分肯定，并要求罗湖区相关单位做好经验总结，在全区各社区广泛推广“雍翠模式”。最近，市住建局、市社工委、市民政局等相关部门负责人先后到雍翠豪园参观调研，雍翠豪园从一个默默无闻的小区，一下子成了深圳乃至全国的明星小区。

　　展望

　　小区业主大会将法人化

　　6月25日，罗湖区召开物业管理改革动员大会，在接下来的两至三年时间，罗湖将通过4个规范和12项创新全力破解物管顽疾。首批列入改革试点的小区有62个，雍翠豪园也在其中。


　　业主大会法人化、成立业主监事会……这些都被写进雍翠豪园的改革目标中，吴祥志很期待这次改革，在他看来，物业管理矛盾说到底，是物业企业与业主地位不对等、长期失衡所致，罗湖探索业主大会法人化，是希望通过行政手段拉平物业企业和业主之间的关系，让双方在一种公正公平的环境下履行契约。“罗湖物管改革很多创新之举走在了全国前面，这也体现出罗湖主政官员的智慧和魄力。”吴祥志评价说。

　　李西平也对罗湖物管改革高度关注。他认为，业主大会通过社团登记后，将成为具备承担民事责任的主体，有利于物业服务区域内各项物业管理具体工作的参与、执行。业主监事会制度的规范运行，也将会使“阳光”更明媚，以后在业主监事会规范运行上，将加强对物业区域内的物业管理工作的具体计划、方案、方法、措施等进行有效监督，使整个操作过程更为透明。